Trong quá trình làm việc, tôi gặp không ít trường hợp khách hàng bị thiệt hại do thiếu hiểu biết hoặc tin nhầm vào những người môi giới thiếu đạo đức nghề nghiệp. Từ kinh nghiệm thực tế, tôi tổng hợp lại thành quy trình 7 bước để người mua có thể áp dụng khi giao dịch.
Bước 1: Thẩm định giá bán
Người mua nên tìm hiểu giá thị trường khu vực bằng cách hỏi người dân xung quanh hoặc tham khảo ý kiến môi giới uy tín tại địa phương. Nếu giá chào bán cao hoặc thấp hơn quá nhiều so với mặt bằng chung, cần cẩn trọng vì có thể đất bị thổi giá, vướng quy hoạch hoặc có vấn đề pháp lý.
Bước 2: Kiểm tra quy hoạch
Để có thông tin chính xác, người mua có thể gửi đơn đề nghị cung cấp thông tin quy hoạch đất đai đến Trung tâm Phục vụ hành chính công hoặc Văn phòng đăng ký đất đai (hoặc chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai). Sau khoảng hai ngày làm việc, sẽ nhận được kết quả về tình trạng quy hoạch của thửa đất.
Bước 3: Kiểm tra thông tin người bán
Cần xem kỹ thẻ căn cước, giấy chứng nhận kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân của người bán. Nếu chủ đất đã kết hôn, cả hai vợ chồng phải cùng ký hợp đồng. Nếu là người độc thân, cần có giấy xác nhận tình trạng hôn nhân. Trong trường hợp giao dịch thông qua người được ủy quyền, phải có hợp đồng ủy quyền hợp pháp, nội dung ghi rõ quyền chuyển nhượng.
Bước 4: Đo đạc xác định ranh giới thực tế
Không ít trường hợp diện tích thực tế khác so với diện tích ghi trên sổ hồng. Người mua nên thuê công ty đo đạc hoặc cán bộ địa chính xác định lại ranh giới để tránh tranh chấp về sau.
Việc đo đạc tuy tốn thêm chi phí, nhưng giúp người mua tránh rủi ro khi làm thủ tục sang tên hoặc xây dựng sau này.
Bước 5: Chuẩn bị hợp đồng đặt cọc
Người mua nên chủ động chuẩn bị hợp đồng đặt cọc, trong đó cần có các điều khoản quan trọng như giá bán, thời hạn đặt cọc, mức phạt cọc, cam kết đất không tranh chấp, không vướng quy hoạch, đúng diện tích và ranh giới. Nên tránh sử dụng các mẫu hợp đồng in sẵn không rõ nguồn gốc.
Bước 6: Thanh toán minh bạch
Nếu thanh toán qua ngân hàng, nên ghi rõ nội dung chuyển khoản. Nếu giao dịch bằng tiền mặt, cần có biên bản giao nhận. Người mua chỉ nên thanh toán cho người đứng tên trên sổ hoặc người được ủy quyền hợp pháp.
Bước 7: Công chứng và sang tên
Khi ra văn phòng công chứng, nên yêu cầu ghi đúng giá trị thật trên hợp đồng mua bán để tránh rủi ro khi đăng bộ sang tên hoặc các vấn đề pháp lý về thuế.
Người mua có thể giữ lại 3–5% giá trị giao dịch, chỉ thanh toán phần này sau khi nhận sổ sang tên để đảm bảo an toàn.
Việc tuân thủ đúng 7 bước trên sẽ giúp người mua đất an toàn hơn trong quá trình giao dịch. Hiểu rõ quy trình là cách tốt nhất để bảo vệ mình và góp phần xây dựng một thị trường bất động sản minh bạch.
Đinh Công Thường